Société investissement locatif

Qu'est-ce qu'une société d'investissement locatif?

Une société est une personne morale détenue par des actionnaires (SA, SAS) ou des associés (SCI, SARL), elle est créée à partir de l'apport fourni par les actionnaires/associés lors de sa création. Son fonctionnement est régi par les statuts qui ont été rédigés lors de sa création dans lesquels les actionnaires/associés ont défini les règles que la société devra respecter, ce qui va organiser les pouvoirs de son gérant.

La société d'investissement locatif n'est pas une forme à part entière, il existe des formes de société qui ont par nature une vocation à investir dans l'immobilier tel que la Société Civile Immobilière. Dans le cas présent, on veut s'intéresser à l'ensemble des formes de société pour s'intéresser plus particulièrement au fait d'être en société versus être en nom propre. Sachant que chaque société peut être destinée à l'investissement locatif si c'est mentionné dans les statuts.

Quel est l'impact sur la fiscalité de détenir ses biens dans une société pour ses investissements locatifs ?

Une société étant une personne morale, elle a son propre système d'imposition qui est distinct de celui de ses actionnaires ou associés, elle est soumise à l'Impôt sur les Sociétés. Les bénéfices qu'elle réalise ne seront par conséquent pas imposés à l'impôt sur le revenu.

Pour bien comprendre en quoi cela peut être bénéfique ou non, il est dans un premier temps important de comprendre comment est fait le système d'imposition sur le revenu des particuliers en France.

L'objectif dans cette section n'étant pas de traiter l'impôt sur le revenu français, nous nous limiterons à ce résumé : plus le montant du revenu est élevé plus le taux d'imposition sur les revenues supplémentaires est élevé, en revanche s'il y a de faibles revenus additionnels des "enveloppes" sont prévues dans chacun des domaines d'investissements. Dans notre cas un particulier désirant investir dans l'immobilier pourra investir et bénéficier des dispositifs micro-foncier, micro-BIC ou des dispositifs d'abattement fiscaux. Ces dispositifs étant plafonnés au niveau du chiffre d'affaires, ils peuvent convenir pour démarrer surtout qu'ils ont également des avantages non négligeables. La majorité de ces dispositifs permettent d'obtenir un abattement ou une réduction d'impôt exprimée en pourcentage des loyers perçus par conséquent, ils seront plus intéressants dans le cas d'un achat sans travaux et avec peu d'intérêt de crédit. Nous verrons ça dans un prochain article.

Revenons au système d'imposition sur les sociétés en France, il est structuré en 2 tranches d'imposition :

• Les bénéfices sous le seuil de 38 120€ : 15%
• Les bénéfices au-dessus du seuil de 38 120€ : 28% pour les exercices ouverts à compter du 01/01/2020, 26,5% à compter du 01/01/2021 et 25% à compter du 01/01/2022

Attention : ces taux d'imposition sont ceux applicables au 12/12/2020 pour les sociétés avec un chiffre d'affaires inférieur à 7,63 millions d'euros et détenues par des particuliers pour simplifier la compréhension. La première grande différence avec le système d'imposition des particuliers est que l'imposition s'applique sur le bénéfice et non plus les revenus. Le bénéfice étant ce qu'il reste après avoir déduit toutes les dépenses entretien, amortissement (coût d'achat étalé sur la durée de vie théorique du bien), intérêt, travaux, etc...
La base d'imposition étant moins élevée, car elle est calculée après déduction de différentes dépenses et le taux étant moins élevés que la 3ème tranche de l'impôt sur le revenu il peut être rapidement tentant de créer une société surtout que gérer les biens en direct aurait tendance à faire monter encore de tranche dans l'impôt sur le revenu.

Il faut bien avoir en tête que cela n'est pas un avantage fiscal, bien au contraire le taux d'imposition français étant loin d'être le plus attractif au monde. Ce mécanisme est dû à la nature même de la société qui est une personne morale à part entière et au mécanisme de libre concurrence qui s'exerce aujourd'hui et pourra se poursuivre dans les prochaines années entre les pays. La société étant une personne distincte son patrimoine lui est propre ainsi vous ne pouvez pas bénéficier à titre personnel des biens de la société et de ses revenues. Lorsque vous voudrez récupérer l'argent de la société, il faudra vous verser un dividende qui sera imposé à l'impôt sur le revenu.

Le taux d'imposition des dividendes comme chaque question en fiscalité est compliquée, car elle dépend de votre lieu de résidence et de l'année. En effet, la fiscalité évoluant constamment dans le temps cette réponse est conditionnée à l'année durant laquelle vous désirez récupérer votre dividende et surtout du lieu de votre résidence fiscale à ce moment-là.

Pour illustrer quand même cette imposition, nous allons prendre le cas d'une personne résidante fiscalement en France en 2020 étant dans une tranche d'imposition élevée et par conséquent ayant tout intérêt à bénéficier de la flat tax, qui prévoit une imposition au taux global de 30% (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux). Dans l'hypothèse où la société gagne 50 000€ et décide de les reverser en dividende :

• La société payera au titre de l'impôt sur les sociétés sur ses bénéfices de 50 000€:
• 5 718€ sur les 38 120 premiers euros
• 3 326€ sur les 11 880 euros supplémentaires
• Soit un total d'impôt sur les sociétés de 9 044€
• La société versera le restant soit 40 956€ en dividende
• 12 287€ sur les 40 956€ imposés à la flat tax de 30%
• Soit un total d'impôt sur le revenu de 12 287€
• Ainsi le taux d'imposition global sera de :
• 21 331€ (9 044€ IS + 12 287€ IR)
• Soit un taux de 42% sur les 50 000€ de bénéfice généré

Sachant que la société est soumise à différents impôts, cotisation ou taxes telles que la CFE, les droits de dépôt au greffe, taxe foncière ....

Pourquoi choisir de créer une société pour ses investissements locatifs d'un point de vue fiscal ?

Comme on l'a vu dans l'exemple, sur le point de la fiscalité, la société ne représente pas un avantage particulier si l'on désire récupérer l'argent rapidement. Une des façons intéressantes de concevoir la société est comme un contrat avec l'état. En la considérant comme un véhicule d'investissement qui sera moins imposé afin d'aller plus vite et en multipliant le nombre d'investissements grâce aux économies d'impôts. Plus tard, vous payerez plus d'impôts, mais vous aurez aussi plus de revenus en face pour le faire et pour vous laisser un reste à vivre confortable. Il fait sens de créer une société si vous désirez faire grossir votre patrimoine.Si vous investissez à crédit dans l'immobilier, votre bénéfice sera nul et vous ne payerez pas ou très peu d'impôt entre les différents frais, les travaux et les intérêts.

Un autre intérêt non négligeable est que vous pouvez faire fluctuer le niveau de dividende en fonction de la période de votre vie, prenons le cas d'une personne seule qui a un taux marginal d'imposition élevé. Il peut avoir un intérêt à laisser ses bénéfices dans la société pendant sa phase de célibat pour se verser un dividende lorsqu'il sera marié avec des enfants et opter pour l'imposition de ses dividendes à l'impôt sur le revenu comme le taux marginal d'imposition sera plus faible.

Une personne désirant changer de métier pour se lancer dans l'immobilier peut également avoir un intérêt à créer une société pour l'investissent immobilier et lorsque la société réalise assez de bénéfice, arrêter son ancien emploi et percevoir des revenus de la société immobilière. Ainsi comme il exerce une activité dans la société il pourra se verser une rémunération, cotiser pour sa retraite et au lieu d'avoir une imposition en cascade IS et ensuite IR il pourra déduire ses revenus du bénéfice imposable de la société, payer les cotisations sociales et ensuite être assujetti à l'impôt sur le revenu. Les cotisations sociales sont élevées, mais ont l'avantage d'être prises en compte dans le calcul de votre retraite ce qui est avantageux par rapport aux autres impôts. Quand le niveau de revenu est élevé, il peut être intéressant de mixer entre revenu d'activité et dividende.

Sur le plan fiscal, une société ayant l'avantage d'être une personne distincte avec sa nationalité propre, elle n'est pas contrainte de résider dans le même pays que ses actionnaires. Ainsi la société peut déménager dans un autre pays ou ses actionnaires peuvent en faire de même, compte tenu du nombre de pays et des accords entre les pays pour éviter la double imposition la société offre des alternatives infinies, ce qui peut représenter une sécurité importante dans le cas où un pays changerait drastiquement sa politique fiscale. Elle peut également être un excellent moyen de conserver une stabilité fiscale. En conservant sa société en France, on peut résider dans différents pays et tant qu'on ne se verse pas de dividende les revenus sont imposés en France au niveau de la société. Cela a l'avantage de faciliter l'imposition et de ne pas nécessiter de connaitre les différents accords entre les pays pour l'imposition des revenus étrangers.

Créer une société peut aussi être un avantage pour investir à l'étranger, car c'est la société qui réalisera les opérations et comme elle aura la même nationalité que le pays dans lequel elle est implantée elle pourra avoir plus de facilité à obtenir un crédit et bénéficiera en théorie d'une fiscalité plus constante dans le temps comme dépendant d'un seul pays au lieu de deux

Lors de la vente, il peut également être préférable de vendre une société plutôt que les biens immobiliers directement

Lors de la transmission avant son décès la société offre également de nombreux avantages, soit en donnant progressivement des actions/parts afin de rester en dessous des seuils d'impositions. Soit en donnant des actions/parts en nue-propriété et ainsi pouvant augmenter le nombre d'actions transmises tout en conservant les bénéfices jusqu'à son décès.

Quel est l'impact sur le patrimoine de la société en investissement locatif

Le patrimoine de la société étant distincte du patrimoine du dirigeant cela peut avoir un avantage en termes de gestion du risque, car si la société a un problème et n'est plus en mesure d'honorer ses engagements elle est liquidée et le patrimoine du dirigeant est préservé. Quand on désire créer plusieurs activités, on peut créer plusieurs sociétés et ainsi compartimenter le risque.

Dans le cadre de l'investissement immobilier à crédit souvent la banque va vous demander d'être personnellement garant de l'emprunt. Cela aura pour impact de casser le bénéfice de l'isolement du patrimoine sur la partie du crédit rendant votre patrimoine personnel vulnérable en cas de non-remboursement de l'emprunt.

Une société ayant son patrimoine distinct, vous ne pouvez pas en utiliser gratuitement ce qu'elle possède. Ainsi si vous achetez une voiture au nom de la société, elle appartiendra à la société et pas à vous. Si vous désirez en bénéficier, la société devra comptabiliser un avantage en nature ou vous devrez la louer. Pour user d'un bien immobilier de la société, il faudra conclure un bail entre votre société et vous.

Ce patrimoine distinct peut être un avantage dans la gestion de votre société en vous permettant d'isoler ces activités et ainsi vous permettre de savoir concrètement quelle société est rentable ou non. Cette visibilité sera également partagée avec les tiers comme les banques ou les entrepreneurs. Ainsi une société à vocation immobilière qui réalise les bénéfices suffisant pour assurer le remboursement de ses échéances et couvrir les besoins futurs de développement sera rassurante, mais comme chaque critère celui-ci peut être positif ou négatif en fonction de votre situation et parfois mélanger vos revenus fonciers au milieu de vos autres revenus peut s'avérer avantageux.

Le métier d'entrepreneur est surement le fait d'avoir de nombreux outils et stratégie à porter de main et choisir le meilleur moment pour les utiliser.

En cela, la création de sociétés est un des outils indispensables à connaitre et maitriser