Qu'est-ce qu'une SCI ?
SCI est l'acronyme de Société Civile Immobilière, cette forme de Société a comme son nom l'indique une vocation immobilière.
Cela ne veut pas forcément dire que c'est le meilleur véhicule d'investissement pour l'immobilier, mais c'est sans nul doute le plus connu.
Il est important d'analyser chacun des termes de cet acronyme pour bien comprendre son intérêt :
Société, cela signifie que c'est une entité à part entière qui détient une identité propre distincte de ses fondateurs
Civile, c'est-à-dire qu'elle a pour vocation de réaliser des activités civiles par conséquent en fonction de sa stratégie d'investissement dans l'immobilier cette forme n'est pas forcément la forme de prédilection.
Immobilière, son coeur d'activités doit être l'investissement dans l'immobilier.
Pourquoi investir en SCI ?
La raison du choix d'un investissement en SCI est la corrélation de ces trois composants c'est-à-dire qu'il faut être motivé par un investissement en société pour réaliser une activité civile dans le domaine de l'immobilier.
Si l'un de ces critères n'est pas réuni, c'est que cette forme n'est pas la plus adaptée à votre projet et dans ce cas il faudra s'orienter vers d'autres véhicules d'investissement
Les raisons qui peuvent pousser à réaliser un investissement via une société peuvent être multiple :
- cela peut être pour s'associer afin de réaliser un projet commun que ce soit pour réduire le risque individuel, se motiver ou réaliser de plus gros projets et réaliser des économies d'échelle
- ça peut être une bonne solution pour transmettre un patrimoine sans payer d'impôt sur les successions ou pour ne pas être contraint par la législation sur les droits d'héritages et ainsi pouvoir retirer de son patrimoine des biens que l'on ne désire pas faire hériter
- c'est une solution pour isoler son patrimoine personnel et professionnel et ainsi le protéger en cas de saisi
- c'est une solution pour réduire la fiscalité dans le cas où l'un des deux patrimoines produit d'important bénéfice
Il faut vouloir investir dans une activité civile c'est-à-dire dans le domaine immobilier une activité de location nue, les autres activités comme la location meublée, de courte durée, résidences étudiantes ... étant considérées comme des activités commerciales.
Même si ça peut paraitre évident il faut vouloir investir dans l'immobilier, ce qui peut paraître évident quand on désire lancer sa structure dans le cadre d'un projet immobilier identifié, mais il faut bien avoir en tête que son désire d'investissement peut évoluer dans le temps.
Si vous désirer par la suite investir en bourse ou dans un autre domaine ce ne sera pas le bon véhicule là où d'autres sociétés peuvent prévoir les deux formes d'investissements
Cette rigidité peut également être un avantage, car ça permet de savoir clairement quel sera l'objet de la société et son domaine d'investissement, ainsi quelque soit le gérant de la société il devra continuer à investir dans l'immobilier
Quels sont les avantages de l'investissement en SCI ?
Une société ayant pour objectif de permettre à plusieurs personnes d'investir en commun afin de réaliser un objectif, la SCI a le grand avantage de clarifier clairement dans son intitulé le type d'activité et le domaine d'investissement de la société
Étant une activité civile, elle bénéficie des avantages liés aux investissements en nom propre quand elle est soumise à l'impôt sur le revenu.
Tel que la non-imposition des plus-values à partir de 30 ans de détention, les programmes de réduction d'impôt sur le revenu ou encore l'abattement des pertes sur ses autres bénéfices
Des personnes ayant des revenus assez importants pour payer des impôts sur le revenu, mais pas suffisant pour acheter un bien peuvent ainsi s'associer et acquérir un bien neuf et bénéficier d'un des dispositifs de l'état pour réduire ses impôts sur le revenu, l'abattement de l'impôt sur le revenu sera fait en fonction du pourcentage de détention sur la société
Quels sont les inconvénients de l'investissement en SCI ?
Le principal inconvénient de l'investissement en SCI sera la rigidité de la forme qui vous empêchera de permuter l'orientation de votre société, mais cela peut aussi être un des avantages de cette forme juridique.
La constitution d'une SCI a l'inconvénient comme toutes les sociétés de nécessiter un certain formalisme qui a un coût et qui par conséquent peut imputer la rentabilité d'un investissement.
Il faudra prévoir :
- Professionnel pour la rédaction des statuts
- Comptable pour la certification des comptes et l'assemblé annuel des associés
- Frais de greffe
Il est cependant fortement conseiller de s'orienter vers des professionnels pour investir en SCI car cette volonté provient souvent de raison complexe lié à l'association ou à la fiscalité et que les conseilles d'un professionnel dans ces domaines peuvent être rapidement rentabilisé.
La SCI étant une société civile les associés sont responsables des dettes de la société.
A qui se destine la SCI ?
La SCI va donc se destiner aux personnes désirant une structure à l'imposition sur le revenu donc majoritairement les personnes ayant un taux marginal d'imposition faible.
Désirant investir dans l'immobilier nu, donc misant plus sur des locataires sur le long terme afin d'avoir un faible investissement en temps et désirant vendre ses biens sur le long terme pour bénéficier des avantages liés à l'abattement pour durée de détention
Ainsi ça peut être un véhicule d'investissement parfait pour se constituer un patrimoine faiblement imposé sur le long terme
La SCI peut également convenir aux personnes entrant dans une tranche marginale d'imposition plus élevée désirant bénéficier des dispositifs de l'Etat en termes d'investissement dans le neuf et bénéficier de bien rentable
Quel régime d'imposition pour la SCI ?
Par défaut la SCI est imposée à l'impôt sur le revenu, mais elle peut librement être imposée à l'Impôt sur les Sociétés.
Si une SCI fait essentiellement de la location meublée elle pourra être basculée à l'Impôt sur les Sociétés par l'administration fiscale, ce qui aura pour conséquence de supprimer le bénéfice pour durée de détention qui est réservée à l'impôt sur le revenue.
Il y a cependant de nombreux détails fondamentaux à clarifier dans les statuts tels que les conditions de transmission des parts entre les associés
Comment créer une SCI ?
La création d'une SCI est très simple, il suffit de déposer ses status au greffe.
Cette forme de société étant moins libre que d'autre forme, elle a l'avantage de laisser moins de possibilités dans la rédaction des statuts et ainsi soulever moins de questions ce qui facilite grandement sa création.
Il y a cependant de nombreux détails fondamentaux à clarifier dans les statuts tels que les conditions de transmission des parts entre les associés
Comment gérer une société et des biens à plusieurs
L'un des piliers essentiels quand on veut gérer une société à plusieurs, notamment quand la société détient plusieurs biens c'est d'avoir une communication partagée entre les associés.
Pour ce faire Assistant-Immobilier.com permet de créer une société sur son outil en ligne de gestion des locations avec plusieurs associés, ainsi chacun des associés peut consulter en ligne l'état des locations et sa quotepart de bénéfice en fonction de son pourcentage de détention dans la société.
Chaque associé bénéfice également d'un suivi en temps réel des locations occupée et des locations qui vont se libérer, ainsi que de rapport détaillé sur le taux d'occupation bien par bien et mois par mois.