Effet de levier immobilier

Effet de levier définition

L'effet de levier est le fait d'augmenter la rentabilité en produisant le même effort. Tel qu'on pourrait le faire dans la vie en profitant d'un bras de levier pour soulever une charge importante

Ainsi lorsque l'on investit dans un bien à 100 000€ avec seulement 10 000€ d'investissement et qu'on touche les loyers sur les 100 000€ on dit qu'on réalise un effet de levier de 10, car notre investissement est 10 fois plus important que notre mise de départ.

On comprend facilement que la rentabilité va être beaucoup plus importante si l'on récupère les loyers d'un investissement à 100 000€ que sur un investissement à 10 000€ surtout que dans les deux cas on investit la même somme d'argent.

La différence entre les 10 000€ d'investissement et la valeur du bien provient d'un emprunt, c'est ainsi que la majorité des effets de levier sont réalisé l'investisseur fourni 10 000€ d'investissement et la banque apporte les 90 000€ restant ce qui fait un investissement de 100 000€. (sans considérer de frais pour facilité la compréhension)

Pourquoi investir avec un effet de levier

Un effet de levier est fait dans la majorité des cas pour augmenter la rentabilité, il peut également être fait pour accéder à des biens qu'on ne pourrait pas avoir autrement, nous allons étudier ensemble le changement de rentabilité sur l'investissement précédent avec et sans effet de levier.

Pour ce premier exemple, nous n'allons prendre aucuns frais et considérer un taux d'emprunt de 0% pour faciliter le calcul et bien comprendre l'effet de levier.

Ainsi nous avons le choix entre : investir dans un box à 10 000€ avec 6% de rentabilité soit 600€/an loyer et un appartement à 100 000€ à 6% de rentabilité soit 6 000€/an de loyer

On achète le box à 10 000€ cash, ce qui nous procure une rentabilité de 6%.

On achète l'appartement à crédit avec 10 000€ d'apport et un crédit de 90 000€, on a donc les 6 000€ de loyers par an pour un investissement de 10 000€ soit une rentabilité de 60%.
Cela est bien entendu extraordinairement élevé, car nous n'avons pas pris en compte les différents frais, mais ça met clairement en évidence le phénomène de l'effet de levier. Notre effet de levier de 10 a multiplié notre rentabilité par 10.

Mais si l'effet de levier permet d'obtenir des rentabilités aussi importantes pourquoi n'en fait-on pas tous et pourquoi on n'en fait-on pas d'encore plus important ?

Ce qui nous conduit à la prochaine partie sur les risques de l'effet de levier

Les risques de l'effet de levier

L'effet de levier n'a pas que des avantages et comporte également un des risques qui fait couler le plus de sociétés, c'est bien entendu le risque de liquidité.

Un investissement réalisé en cash ne produit aucun risque de liquidité dans un monde sans taxe et sans risque judiciaire, en effet l'investissement dans le box de 10 000€ va rapporter chaque année 600€ si le locataire ne paye pas alors on ne gagne pas d'argent, mais on ne risque pas non plus de tout perdre

Un investissement avec effet de levier est différent, car on doit rembourser l'emprunt. En reprenant le cas de l'appartement acheter à crédit si l'emprunt est réalisé sur 15ans avec 0% d'intérêt on doit rembourser chaque année à la banque 6 000€ ce qui représente le montant total du loyer et ne nous laisse pas suffisamment d'argent pour faire face aux dépenses courantes. Si le locataire ne paye pas, ce sera encore pire et l'investisseur se verra obligé de payer à sa place avant de se faire saisir le bien quand il ne pourra plus assumer ce coût.

On peut considérer un emprunt plus long tel que sur 25 ans ce qui fera 3 600€ de remboursement annuel, ce qui permettra à l'investisseur de conserver une rentabilité de 60% de pouvoir mettre de l'argent de côté chaque mois pour les moments difficiles. En contrepartie, l'investisseur prend un risque sur le long terme et se rend dépendant du maintien des loyers sur 25ans et des éventuels frais additionnels qui peuvent survenir sur une période si longue sans oublier que si le locataire ne paye pas il devra quand même payer les 3 600€ d'emprunts plus les autres frais tels que les frais d'expulsions, etc...

Le problème de liquidité étant l'une des principales causes de faillite il faut rester très vigilant au niveau de l'effet de levier, plus la rentabilité de l'investissement sera élevée et plus l'emprunt sera faible plus l'effet de levier sécurisé par la liquidité dégagée.

Comment investir avec un effet de levier ?

Pour comprendre comment investir avec un effet de levier, il est important de comprendre comment fonctionne une banque et quel est son métier.

L'investissement immobilier comporte de nombreux risques. La banque n'investit pas directement dans l'immobilier pour éviter de prendre ce risque, à la place elle va prêter de l'argent à des investisseurs pour une rentabilité moindre avec en contrepartie une diminution du risque.

Ainsi le rôle de l'investisseur vis-à-vis de la banque sera de faire tampon sur le risque encouru par l'investissement immobilier, s'il y a un problème avec l'investissement l'investisseur règlera le crédit avec ses autres revenus et ainsi la banque sera garantie d'être payée.
La banque ayant elle pour rôle de dégager une marge entre le taux d'intérêt qu'elle va accorder à ses clients et son taux d'emprunts auprès des autres banques telles que la BCE (Banque Centrale Européennes) ou le taux auquel elle rémunère ses déposants.
Elle devra générer une marge suffisante sur les crédits qu'elle a accordés pour gérer les défauts de paiement et les frais de structure. En période de taux bas, il sera plus difficile de combler un défaut de paiement c'est pourquoi les banques sont plus vigilantes pour prêter.
En comprenant ce fonctionnement, on comprend rapidement que l'objectif n'est pas de présenter un dossier à une banque avec beaucoup de potentiel surtout si ce potentiel est conditionné à plusieurs prises de risque, mais plutôt de lui présenter un investissement sûr auquel viennent s'ajouter vos revenus en complément de sécurité.

Un dossier avec un potentiel de revenu important conditionné à une prise de risque est à présenter à un investisseur qui sera rémunéré sur la valeur future de l'investissement, là où une banque gagnera la même somme d'argent que l'investissement rapporte beaucoup ou non et par conséquent n'a aucun intérêt à prendre un risque.

Sachant qu'une banque réalise une marge sur chaque crédit qu'elle accorde pourquoi ne donne-t-elle pas autant de crédit qu'il y a de personnes qui offrent des garanties suffisantes pour leur éviter d'avoir un défaut de paiement ?
Simplement parce que les banques sont elles-mêmes jugées sur leurs taux d'endettement et on leur demande de conserver des fonds propres qui permettent de s'assurer qu'elles ne feront pas elles-mêmes défaut si elles se retrouvent avec trop de personnes qui ne peuvent pas payer leur crédit.
On pourrait penser que le fait de mettre une hypothèque sur le bien est une garantie suffisante pour les banques, mais la crise des Subprimes nous a montré le contraire, trop de personnes n'ont pas pu rembourser leur emprunt en même temps, dû aux taux variables. Ces biens ont été saisis et comme il y avait trop de bien en vente et que les taux avaient monté un crash de l'immobilier a eu lieu ce qui a provoqué une crise financière mondiale.

Comment apporter les garanties suffisantes pour un crédit ?

Les garanties qui vont être demandées par une banque pour garantir le bon remboursement des mensualités sont aussi multiples que le nombre de banques qui existent, elles ont chacune leurs critères.

En restant pragmatique et généraliste, on peut considérer ces quelques garanties :

• Le nombre de sources de revenus. Si deux personnes travaillent dans un couple, il y a moins de risque de perdre les deux emplois qu'un seul. Une personne ayant plusieurs sources de revenus a plus de chance de ne pas toutes les perdre en même temps.
• L'histoire ne présage pas du futur, mais c'est toujours préférable de voir si les comptes de l'emprunteur ont été bien gérés jusqu'à présent pour se demander à quoi ils vont ressembler dans le futur
• L'apport est une bonne source de garantie, car pour un bien à 100 000€ si un investisseur apporte 50 000€ la banque a très peu de risque de perdre de l'argent si le bien est au prix du marché et même si le marché évolue à la baisse dans quelques années comme l'emprunt se remboursera au fil des années le risque sera modéré.
• Mettre d'autres biens en garantie. Si l'on possède d'autres biens immobiliers, des actions ou autre on peut les mettre en garantie de l'emprunt afin de permettre à la banque de récupérer le bien financé plus une partie des autres biens en cas d'impayé

Pour obtenir un financement bancaire, il est donc primordial de mettre en avant les différentes garanties que votre dossier apporte pour assurer le remboursement des mensualités. Pour ce faire il peut être judicieux de mettre en évidence votre capacité de remboursement dans certains scénarios et de visualiser à quel point vous prenez un risque ou non en empruntant

Exemple de rentabilité immobilière avec et sans effet de levier

Maintenant que nous avons vu les notions de base, passons à quelques exemples de rentabilité avec et sans effet de levier. Nous allons ajouter les taux d'intérêt pour être plus précis, mais nous n'allons pas voir l'ensemble des frais qui touche un investissement immobilier comme ces derniers ne varient pas en fonction du type de financement, il ne représente pas d'intérêt dans le cadre de cet article.

On constate qu'il y a des cas où la rentabilité est excellente, mais que l'investissement va faire perdre des liquidités chaque mois. Cela ne veut pas dire que ces investissements ne sont pas rentables ou pas réalisables, mais ça veut dire qu'ils vont demander une épargne mensuelle à l'investisseur. Si un investisseur réalise de tels investissements, la banque pourra lui accorder quelques emprunts, mais elle ne lui fera plus d'emprunts par la suite, car chaque emprunt affaiblira ses liquidités et l'exposera à un risque futur.

Quand on analyse le cas de l'investissement avec un effet de levier de 6 sur 20 ans, on observe qu'on peut bénéficier d'une bonne rentabilité avec de la liquidité générée chaque mois, mais le risque c'est de devoir payer à minima la mensualité en cas d'impayé du locataire 409€/mois dans ce cas.
Avec un salaire de 1 500€, ça représente un tiers du salaire qui part pour le remboursement de ce crédit ce qui laisse difficilement la possibilité de faire face à ses propres échéances.
Ce tableau a pour seul objectif d'illustrer l'effet de levier, il faudra réaliser ses propres analyses pour savoir quel effet de levier faire pour son projet et ne pas oublier de prendre en compte les divers frais pouvant venir imputer sa trésorerie pendant le crédit tel que les impôts, les travaux de rénovation, les impayés, les huissiers, les périodes de vacances locatives ...

Il est important de conserver un bon niveau de trésorerie, car si un bon rendement permet d'aller vite une bonne trésorerie permet d'aller loin et il n'est pas utile d'aller vite si c'est pour fermer la société avant de pouvoir profiter des fruits qu'elle produit